Välkommen till SpanskBostad
Fastigheter:

Säljprocessen

Klicka på en av rubrikerna nedan för att läsa mer om området.

Peter Hävrén

Hitta fastighetsmäklare
Vi hjälper dig i flera steg.
Uppdragsavtal
Provision
Förarbete och presentation
Homestyling
Marknadsföring
Visning och försäljning
Reservation
Advokat
Fram till Privata köpekontraktet
Officiella avtalet hos notarien (”Escritura de Compraventa”)
Ej resident säljare
Efter köpet

 


Hitta fastighetsmäklare
Att som agent eller fastighetsmäklare få hjälpa till att sälja någons bostad eller semesterhem är ett stort ansvar och förtroende som man måste ta på fullaste allvar. Som marknadsplats har vi kontakt med ett flertal personligt utvalda agenter och fastighetsmäklare i Spanien. Vi lotsa dig rätt. Vad kostar det att sälja sin bostad i Spanien? Hur gör man?  

Vi hjälper dig i flera steg.
Det första Ni bör göra är att förbereda alla papper från det att Ni köpte bostaden.
Det viktigaste är:
-köpeavtalet (Escritura de Compraventa ),
-lagfarten ( Escritura Publica) och
-gravationsbevis (Nota simple).

Är Ni på plats i Spanien så kommer en agent hem till Er för kostnads fri värdering av Er bostad. Är Ni i Sverige sköts kontakten via E-mail, fax och/eller telefon med agenten i Spanien.

Mäklaren uppskattar ett försäljningspris med hänsyn till hur snabbt Ni vill sälja, hur den kringliggande marknaden ser ut, självklart tas också hänsyn till hur ränteläget och andra omvärldspåverkande faktorer ser ut. Agenten upprättar en individuell försäljningsplan där Ni kommer överens om marknadsföringen och självklart ingår annonsering på vår hemsida spanskbostad.nu.

Uppdragsavtal
Uppdragsavtalen är inte som i Sverige. Ensamrättavtal på tre månader som är det vanliga i Sverige förekommer aldrig eller mycket sällan i Spanien. Där är det vanligaste att en eller flera agenter tar in uppdraget och att flera andra agenter och mäklare marknadsför och sprider objektet tillsammans mot att dom erhåller en del av den provision som utbetalas i samband med försäljningen. Fördelningen och storlek på andelar av provisionen sköts av den agenten som har kunden.

Provision
Det finns inga fasta procentsatser utan varierar beroende på vad Ni som uppdragsgivare vill att uppdraget skall innehålla vad det gäller uppdragets omfattning, marknadsföring och eventuella tilläggstjänster.

Om man kommer överens om en procentsats ( normalt kring 5-10% ) är det den som gäller även om försäljningspriset blir högre eller lägre än det ursprungliga annonserade priset. Som säljare kan man också tillsammans med agenten bestämma hur mycket man som säljare vill ha för fastigheten eller lägenheten och så får agenten jobba för ett högre pris än detta, mellanskillnaden tillfaller då agenten.

Förarbete och presentation
Agenten gör en okulär besiktning och inhämtar fakta från er som  säljare. Agenten sammanställer uppgifterna från Er samt gör en områdesbeskrivning. Fotograferingen skall presentera Er bostad på bästa sätt. De absolut bästa bilder väljs ut av agenten. Bilderna sammanställs och presenteras på Internet tillsammans med övrigt försäljningsmaterial.

Homestyling
Homestyling har varit väldigt omdiskuterat i Sverige och är i Spanien, framför allt  i de stora städerna på stark frammarsch. Om  man homestylar på ett sån sätt att bostaden tilltalar en större grupp spekulanter än den annars normalt hade gjort kan homestylingen ge en snabbare och mer lönsam affär. Man kan själv som säljare försöka få bostaden lite mer tilltalande genom att ”rensa upp och ljusa upp”. Annars så kan agenten i samband med fotograferingen ombesörja detta antingen genom ett pålägg på provisionen eller genom en fast kostnad som Ni själva kommer överens om beroende på uppdragets omfattning.

Marknadsföring
Marknadsföringen sker normalt genom annonsering i utvald press och olika Internet sidor varav spanskbostad.nu är en. Agenten arbetar med sitt och andra agenters kundregister för att försöka få till träffar. Bostaden kan eventuellt presenteras på olika utställningar på t.ex.  en bank, en mässa eller på agentens eget kontor. Agenten har normalt ett stort kontakt nät som självklart utnyttjas för att få till stånd en försäljning av er bostad.

Man måste vara medveten om att sälja en fastighet i Spanien tar lite längre tid än vad det gör i Sverige p.g.a. att utbudet är så stort i Spanien.

Visning och försäljning
Öppna visningar som på t.ex. söndagar som i Sverige förekommer inte alls. Utan vid en intresseanmälan från kund anordnas en personlig visning av agenten. Oftast har kunden begärt att få se ett flertal liknade bostäder och agenten kan i vissa fall åka omkring med samma kund hela dagar. Kunden får försäljningsmaterial samt en personlig guidning av bostaden samt kringliggande område.

Kunden lämnar ett bud som mäklaren framför till Er. Budet kan innehålla ett pris, tillträdesdatum och eventuella villkor för ett köp. Mäklaren framför budet till Er. Ni kan acceptera eller ge ett motbud.

Reservation.
Ett enklare reservationsdokument, mer som en viljeförklaring skrivs under. Här skall pris och köparens krav på villkor framgå samt ett tillträdesdatum. Är Ni överens om allt? Något som är mycket viktigt är att reglera vad som händer med reservationsavgiften om köparen vill dra sig ur affären. Hur mycket får Ni som säljare behålla av reservationsavgiften som ”plåster på såren” om köparen  ändrar sig? Hur lång tid har köparen på sig?

Reservationspenning skall erläggas direkt för att säkra köparens bud och för att bostaden skall tas bort från fastighetsmarknaden, vanligtvis ligger den på ca 6.000 Euro beroende på fastighetens pris. Kreditkort eller kontanter är det som gäller. Denna summa betalas direkt till mäklaren som vidarbefodrar den till Er alternativt att pengarna sätts in på ett spärrat konto i en Spansk bank. Ni som säljare skall om Ni finns på plats eller via er agent förevisa en lagfartsutdrag på fastigheten, ”Escritura publica” för att visa äganderätten samt ett
” Nota simple” motsvarande vårt gravationsbevis för att visa om det finns inteckningar eller några servitut.

Advokat
Ni skall redan i samband med Er försäljningsstart kontakta en advokat eller  be mäklaren hjälpa Er kontakta en. Mäklaren gör inga kontroller och upprättar inga avtal så advokat är nödvändigt. Advokaten börjar direkt med att ta en kontakt med köparens advokat för att komma överens om de olika villkoren i avtalet. Kostnaden för säljarens advokaten ligger på ca 1%-1.5% av köpeskillingen. Det finns både engelsk talande och svensk talande advokater på plats i Spanien. Fundera på om det finns något villkor Ni absolut vill ha med i ett köpeavtalet.

Fram till Privata köpekontraktet.
Mäklaren kontrollerar köparen att denne har sin finansiering ordnad annars ordnar mäklaren detta med sitt kontaktnät via de banker han eller hon normal samarbetar med. Precis som i Sverige gäller det att ha ordning på sin privatekonomi för att som köpare erhålla lån.

Efter ca 2-4 veckor skrivs det privata köpekontraktet hos advokaten om Ni accepterat priset och kommit överens med köparen om alla villkor. Nu skall köparen göra en tilläggs betalning så att hand- penningen uppgår till totalt 10 % (+ 7% skatt) av överenskommet pris.

Fram till kontraktsdatum skall köparens advokaten tagit fram lagfartsutdrag ” Escritura Publica”, för att se att Ni är rätt säljare, vidare har köparens advokaten begärt ett ”Nota simple”
( Gravationsbevis) för att se om det finns lån ( löser Ni normalt på tillträdesdagen ) eller några andra belastningar (servitut). Ni som säljaren måste förevisa Ert köpekontrakt för att man skall se om det finns flera säljare, t.ex. en make, ( krävs make medgivande även vid skilsmässa ).

Köparens advokats undersökningar sträcker sig även till den samfällighet ”Comunidad” som din fastighet tillhör och den som ansvarar för samfälligheten måste intyga att Ni betalat alla Era kostnader och skulder. El, vatten, gas och telefon räkningar skall vara betalda, de följer fastigheten och inte ägaren.

Officiella avtalet hos notarien. ( ”Escritura de Compraventa”)
Köpare och säljare, respektive advokat samt mäklaren  infinner sig på tillträdesdatum hos notarien för avtalsskrivning( Escritura pública). Notarien är en högt uppskattad och respekterad person i det Spanska samhället. Notarien kontrollerar parternas legitimation eller pass samt gör en slutlig kontroll av alla handlingar och därefter upprättar notarien det slutliga avtalet. Här skall framgå vilka som är parter, tillträdesdatum, officiella köpeskillingen samt eventuella villkor. Notarien betalas normalt av köparen ca 500-2000 Euro. Notarien och advokaten ser till att alla lån blir lösta. Har man lån i Spansk bank kan man få betala en viss ersättning för förtida lösen av lånet.  I samband med avtalsskrivningen skall också alla parter som utfört jobb åt Er ha betalt i kontanter.

Ej resident säljare
Om Ni som säljaren inte är en resident person ( inte skriven i Spanien) skall köparen inom en månad efter tillträdesdatum betala in 5% av den officiella köpeskillingen till den spanska skattemyndigheten som ett slags förskott på Er eventuella reavinstskatt. Detta sköts normalt av banken eller av advokaten. Vid förlust återbetalas förskottsbeloppet. Är Ni ej resident i Spanien erhåller Ni alltså endast 95 % av köpeskillingen i samband med försäljningen.

Efter köpet.
När hela försäljningen är genomförd skall Er advokat sett till att avtal på gas, el ,vatten, telefon och eventuellt bredband blivit uppsagt och slutbetalt. Ni måste också meddela Er communidad att Ni har flyttat från bostaden samt meddela försäljningen till kommunkontoret, advokaten kan hjälpa er med detta.




© 2007 SpanskBostad | Peter Hävrén | Skapad av Mikael Söderström|Optimerad för Internet Explorer 7