Välkommen till SpanskBostad
Fastigheter:

Köpprocessen

Klicka på en av rubrikerna nedan för att läsa mer om området.

Vi hjälper dig.
Första kontakten.
Du har hittat din bostad.
Reservation av befintlig fastighet.
Reservation av nybyggnation( off-plan).
Advokat och villkor.
Fram till Privata köpekontraktet. ("Contrato privado")
Privata köpekontraktet vid nybyggnation ( off-plan).
Officiella avtalet hos notarien. ("Escritura de Compraventa”).
Officiella avtalet hos notarien vid nybyggnation( off-plan).
Ej resident säljare
Efter köpet.
Sammanfattning av köpets kostnader
Bostadens utgifter och kostnader
Finansiering av din Spanska bostad


Vi hjälper dig.
Du skall känna trygghet och stöd från oss i ditt letande efter ditt spanska hem. Nedan här kommer vi ge Er en översiktlig information om hur ett fastighets köp juridiskt går till i Spanien.

Första kontakten.
Det vanligaste är att man hittar sin bostad i Spanien på Internet och bostadsmässor som turnerar runt i de stora städerna i Skandinavien. I vilket fall som helst kommer du i kontakt med en fastighetsmäklare  eller Agent. Agentens huvudsakliga arbetsuppgift är att sammanföra säljare med köpare. Alla övriga moment som tillkommer i samband med ett köp tar advokater hand om. Yrkestiteln fastighetsmäklare eller agent är inte skyddad i Spanien vilket leder till att det finns en hel del personer som jobbar som mäklare utan att ha utbildning. Vi på spanskbostad.nu jobbar enbart med stora Spanska byggbolag eller svenska seriösa och väletablerade personer med lång erfarenhet av marknaden och dess prisnivå. Det pågår ett arbete inom Eu för att lagskydda titeln fastighetsmäklare och att alla fastighetsmäklare inom Eu skall i framtiden uppfylla vissa minimikrav.

Du har hittat din bostad.
Är det en befintlig fastighet (resale)? Eller en nyproducerad
(off-plan)? Känns det bra? Är läget det rätta för Er? Uppfyller bostaden de krav Ni ställt upp? Vad kostar bostaden? Hur länge har bostaden varit till salu? Länge…varför då? Känns det rimligt med tanke på hur marknaden ser ut runtomkring? Har ägaren full besiktningsrätt till bostaden ( t.ex. så krävs makemedgivande även om paret skilt sig tidigare). När är det tillträde? Ingår det köksutrustning eller möbler? Om det är en befintlig fastighet lägg ett bud som Ni känner Er bekväma med. Är det en nyproducerad är det ett fast pris. Tänk på att det tillkommer kringkostnader innan köpet är fullbordat på cirka 10-12% på köpeskillingen. Ett exempel: Ett köp av bostad på 250.000 Euro kommer kosta Er cirka 275.000-280.000 Euro.

Reservation av befintlig fastighet.
Här skall pris och Era krav på villkor framgå samt ett tillträdesdatum. Vilket tillträdes datum vill ni ha? (All administration och kontroller tar cirka 4 –12 veckor). Fungerar allt som det ska? Fungerar vatten och avloppet?  Är elen inkopplad? Finns det telefon? Är det möjligt med bredband? Vilken utrustning ingår i köpet ? Möbler, köksutrustning
eller trädgårdsmaskiner? Behöver bostaden städas och tomten röjas innan tillträdet? Vem gör det? Är Ni överens om allt? Något som är mycket viktigt är att reglera vad som händer med reservationsavgiften om Ni vill dra Er ur affären. Hur lång tid har Ni på Er?

Reservationspenning skall erläggas direkt för att säkra Ert bud och för att bostaden skall tas bort från fastighetsmarknaden, vanligtvis ligger den normalt på ca 6.000 Euro(plus 7% IVA) beroende på fastighetens pris. Denna summa betalas antingen direkt till mäklaren (begär ett kvitto) eller sätts in på ett spärrat konto i Spansk bank. Ändrar du dig nu får säljaren behålla hela reservationsavgiften. Ändrar säljaren sig får Ni tillbaka hela reservationsavgiften.

Innan du betalar denna summa måste du kontrollera att mäklaren har rätt att företräde säljaren och att det är rätt säljare. Mäklaren har ofta  ett enklare förmedlingsavtal eller samarbetar med annan mäklare som har detta. Det är vanligt att bostaden ligger ute hos flera mäklare som i sin  tur använder ”underleverantörer”. Säljaren skall förevisa en lagfartsutdrag på fastigheten, ”Escritura publica” för att visa äganderätten samt ett ” Nota simple” motsvarande vårat svenska gravationsbevis för att se inteckningar eller några servitut.

Reservation av nybyggnation( off-plan).
Vid nybyggnation är det viktigt att någon kan ge Er referenser på byggbolaget. Större Spanska och internationella byggbolag är aldrig några problem men akta Er för mindre okända byggbolag.

Vid nybyggnation är det viktigt att man noga går igenom fastighetens eller lägenhetens läge för det är ju så att inget är ju färdigt. Kontrollera antalet våningar, väderstreck, utsikt , störande trafik, infrastrukturen runt om fastigheten och kommer t.ex. gemensam pool eller parkering att finnas? Hur ser framtida byggnation ut runt Er fastighet? Kontrollera också att byggbolaget lämnar ekonomiska garantier för bygget. Viktigt är också att jämföra priset med likvärdiga pågående byggnationer.

Reservationsavgiften fungerar som med befintlig fastighet.

Advokat och villkor.
Ni skall redan i samband med Ert bud kontakta en advokat eller  be mäklaren hjälpa Er kontakta en. Mäklaren gör inga kontroller så advokat är nödvändigt. Advokaten börjar direkt med en rad olika kontroller för att trygga Er. Kostnaden för advokaten ligger ca på 1%- 1.5% av köpeskillingen. Det finns både Engelsktalande och Svensktalande advokater på plats i Spanien. Fundera på om det finns något villkor Ni absolut vill ha med i ett köpeavtalet.

Fram till Privata köpekontraktet. ("Contrato privado")
Efter ca 2 veckor skrivs det privata köpekontraktet hos advokaten om säljaren accepterat pris och villkor (ibland hoppar man över detta och skriver direkt det officiella avtalet). Nu skall Ni också göra en tilläggs betalning så att handpenningen uppgår till totalt 10 % (plus 7%IVA) av överenskommet pris. Återstående del av köpesumman bör deponeras på bank eller hos advokat fram till tillträdet. Fram till kontraktsdatum skall advokaten tagit fram lagfartsutdrag
 ” Escritura Publica”, för att se att det är rätt säljare, vidare har advokaten begärt ett ”Nota simple”( Gravationsbevis) för att se om det finns lån ( löses normalt på tillträdesdagen ) eller några andra belastningar (servitut). Säljaren måste förevisa sitt köpekontrakt för att man skall se om det finns flera säljare, t.ex. en make, ( krävs make medgivande även vid skilsmässa ), vidare kontrollerar advokaten att fastighetsskatten blivit erlagd, ” IBI”. Advokaten tar också fram fastighetens taxeringsvärde ” Valor catasral” vilket styr de olika avgifterna till kommunen.

Advokatens undersökningar sträcker sig även till den samfällighet
”Comunidad” som din fastighet tillhör och den som ansvarar för samfälligheten måste intyga att säljaren betalat alla sina kostnader och skulder. Föreligger det några stora kostnader för samfälligheten t.ex. reparation av något slag så kommer advokaten meddela Er detta.

El, vatten, gas och telefon räkningar skall vara betalda, de följer fastigheten och inte ägaren så det är advokatens uppgift att även kontrollera detta.

Privata köpekontraktet vid nybyggnation ( off-plan).
Där är handpenning oftast lite högre c:a 10-40% i handpenning och resten antingen löpande vartefter byggandet fortskrider eller som en klumpsumma strax innan man flyttar in, det är lite olika från byggbolag till byggbolag.

Privata köpekontraktet fungerar i övrigt som med befintlig fastighet.

Officiella avtalet hos notarien. (”Escritura de Compraventa”)
Köpare och säljare, respektive advokat samt mäklaren  infinner sig på tillträdesdatum hos notarien för avtalsskrivning ” Escritura de Compraventa” ( juridiskt bindande kontrakt) och lagfartsskrivning       ( Escritura pública). Notarien är en högt uppskattad och respekterad person i det Spanska samhället. Notarien kontrollerar parternas legitimation eller pass samt gör en slutlig kontroll av alla handlingar och därefter upprättar notarien det slutliga avtalet.

Här skall framgå vilka som är parter, tillträdesdatum, officiella köpeskillingen samt eventuella villkor. Notarien betalas normalt av köparen, ca 500-2000 Euro. Vidare skall köparen betala stämpelskatt på köpet ca 7% (ITP) av köpeskillingen om bostaden är begagnad, vid nyproduktion betalar man 7% (IVA)i moms plus 1% (IVA) i stämpelskatt.  Alla skatter och avgifter skall vara betalda inom 30 dagar från avtalsdatum. I samband med avtalsskrivningen skall också alla parter som utfört jobb åt säljaren eller köparen ha betalt, oftast i kontanter. Notarien kan ta en liten paus under det att pengafördelning sker, ibland kan det uppstå en situation att säljaren vill ha en del av köpeskillingen i kontanter som ersättning för möbler eller liknande för att på så sätt minska den officiella köpeskillingen. Detta skall i sådana fall vara bestämt redan från reservationen av fastigheten. Säljaren kan på detta sätt spara reavinst och köparen får mindre stämpelskatt.

Vår starka rekommendation är att undvika fastighetsaffärer där sådan ersättning krävs från säljarens sida om man vill slippa negativ uppmärksamhet från de spanska myndigheterna.

Officiella avtalet hos notarien vid nybyggnation( off-plan).
Detta avtal skrivs när byggnationen är nästintill färdig. Självklart är allt så pass färdigt så att Ni kan besikta bostaden tillsammans med byggbolaget. Det officiella avtalet är samma process som med en befintlig fastighet.

Ej resident säljare
Om säljaren inte är en resident person ( inte skriven i Spanien) skall köparen inom en månad efter tillträdesdatum betala in 5% av den officiella köpeskillingen till den spanska skattemyndigheten som ett slags förskott på säljarens eventuella reavinstskatt. Detta sköts normalt av banken eller av advokaten. Vid förlust återbetalas förskottsbeloppet. Är säljaren ej resident i Spanien erhåller säljaren alltså endast 95 % av köpeskillingen i samband med tillträdet.

Efter köpet.
När hela köpet är genomfört och Ni har fullt tillträde till bostaden, byt lås och se över bostadens säkerhet samt teckna en hemförsäkring. Teckna avtal på gas, el ,vatten och eventuellt bredband. Använd autogiro( domiciliación  ) på de avtal du tecknar så slipper du påföras eventuella förseningsavgifter samt slipper avbrott i leveranserna. Ni måste också meddela Er nya communidad att Ni har tillträtt bostaden samt meddela köpet till kommunkontoret, advokaten kan hjälpa er med detta.

Sammanfattning av köpets kostnader
Exempel på kostnader:
-7% ITP, överföringsskatt vid begagnat köp
-7% IVA, moms vid nyproduktion av bostad
-1% IVA, stämpelskatt vid nyproduktion bostad
-16% ITP, vid markköp
-1% IVA, stämpelskatt vid markköp

-notarien bekostas normalt av köparen och kostar ca 500-2000 Euro.
-advokaten kostar ca 1-1½ %  av köpeskillingen.
-registrering i fastighetsregistret, kan ombesörjas av din advokat.
-banklån i spansk bank ca 1-2% av lånebeloppet.

Sammanfattningsvis har Ni kostnader för köpet som uppgår till ca 10% utan banklån och med banklån ca 12%. Erbjuds Ni köpa en bostad med kostnader som vida överstiger detta, avstå från den bostadsaffären. Observera att mäklararvodet står säljaren för om inget annat har avtalats.

 

Bostadens utgifter och kostnader
Samfällighetsföreningen ( communidad de propietarios ) har alla sina egna regler. Avgiften bestämmes på medlemsmöten där också en President väljes( ordförande). Avgiften kan variera för olika communidader men cirka 50-150 euro i månaden kan vara normalt beroende på service och underhållskostnader. Avgiften kan erläggas månadsvis eller kvartalsvis, använd autogiro ( domiciliación). Vid stora omfattande reparationer kan medlemmarna få skjuta till kapital.

El och gas betalas direkt till de man tecknat avtal med månadsvis eller kvartalsvis, använd autogiro( domiciliación). Det är bra att få en gammal räkning från säljaren så man kan se vilken mätare det avser och meddela bolaget detta för att påskynda processen att få det inkopplat..

Telefon och eventuellt bredband betalas månadsvis. Hastigheten på bredband är ofta lägre än den vi är vana vid i Sverige men är fullt tillräcklig för det mesta. Kostnaden för bredband ligger cirka på 40 Euro i månaden. Telefonkostnaden kan bli låg om man kontaktar lågprisbolag som nu har dykt upp på marknaden ca 20 Euro i månaden, det blir också vanligare att man inte tecknar telefon avtal alls utan använder sig av sina mobiltelefoner.

Hemförsäkringen kostar ungefär 300 Euro om året.

Fastighetsskatt ” IBI” eller bostadsskatt betalas en gång om året till kommunen. Skatten baseras på bostadens värde ( valor castral ) och är en låg procentsats(ca 0.50%) som varierar från kommun till kommun. Hos en del kommuner ingår sophämtning i denna skatt annars så tillkommer en mycket låg procentsats för sophämtning ( basura)
ca 100-200Euro/år.

Förmögenhetsskatt betalas av ej residenta i samband med att man inger sin deklaration en gång om året. Skatten startar vid 0.2% och räknas på bostadens värde, ( Valor castral).

Finansiering av din Spanska bostad
Nuförtiden kan man få lån både i Spanska, Svenska och Danska banker som finns på plats nere i Spanien. Det som skiljer bankerna åt är storleken på hypotekslånet, villkoren när lånet skall vara slutbetalat samt storleken på amorteringarna.

Spanska banker är mest återhållsamma,  hypotekslånen uppgår till max ca 75%  (av värderingen och inte köpeskillingen, kan skilja sig markant) om man är resident. Lånet skall vara slutbetalt vid 70 års ålder. Svenska banker gör en individuell prövning för varje enskild kund. Är man kund i banken sedan tidigare och är en ”bra” kund har du möjlighet att få samma villkor som gäller i Sverige. Danska banker lägger lånen på 20-30 år oavsett om du är 38 eller 68, också hos Danska banker sker en individuell kreditprövning.

Om du har bostad kvar i Sverige kan det vara ett billigare alternativ att belåna den om utrymme finns. Kostnaden för att ta upp lån i Sverige är mycket billigare än i Spanien. Vårt råd är att be om offert gällande räntesats, lånets löptid, storlek på amortering och sist men inte minst kostnaden för lånet. Spela gärna ut bankerna mot varandra det tjänar du på.

 

Handlingar du måste ha med dig för att erhålla lån i Spanien är:
pass
-NIE nummer ( personligt spanskt id nummer, Advokaten hjälper Er med detta)
-köpekontrakt ( reservationsavtal eller det privata köpekontraktet)
-kopia av deklarationen
-kopia på lönebesked de senaste tre månaderna
-kopia på kontoutdrag från din bank, signerat eller stämplat från bank

Fastighetsmäklaren, Notarien och av Er anlitad Advokat kommer hjälpa Er igenom köpet på ett tryggt och professionellt sätt.




© 2007 SpanskBostad | Peter Hävrén | Skapad av Mikael Söderström|Optimerad för Internet Explorer 7